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Mietsicherheit über 800 DM stammt aus dem Jahr 1960
Die Eltern der Klägerin hatten 1960 eine Wohnung gemietet und dafür eine Mietsicherheit in Höhe von 800 DM hinterlegt. Vermieterin war eine Wohnungsgesellschaft aus Köln, die das Geld laut Mietvertrag auch in Aktien anlegen durfte, was die Verantwortlichen auch taten. Ein Treuhänder verwaltete die Aktien für die Mieter.
Bei Beendigung des Mietvertrags stand es der Wohnungsgesellschaft laut Mietvertrag frei, wahlweise den Nominalbetrag der Mietsicherheit auszuzahlen oder die Aktien zu übertragen. Als die Eltern im Jahr 2005 eine andere Wohnung derselben Wohnungsgesellschaft bezogen, wurde der Nominalbetrag der Mietsicherheit aus dem bisherigen Vertrag in Euro umgerechnet. Das Ergebnis von 409 EUR wurde in den neuen Mietvertrag übernommen.
Mietvertragskündigung: Auszahlung 409 EUR statt 115.000 EUR
Mit dem Umzug in die neue Wohnung begann die Wohnungsgesellschaft, Dividenden aus den Aktien auszuzahlen. Diese betrugen zwischen 2005 und 2017 jährlich rund 6000 EUR brutto, die mit der Miete der Eheleute verrechnet wurden.
Im Jahr 2018 wurde der Mietvertrag beendet, da die Mieter zwischenzeitlich verstorben waren. Entsprechend ihrem Wahlrecht zahlte die Wohnungsgesellschaft der Tochter als Erbin den Nominalbetrag der Mietsicherheit zurück: 409 EUR. Diese war damit nicht zufrieden und forderte die Übertragung der Aktien auf sie. Deren Kurswert lag im Dezember 2021 bei 115.000 EUR.
Mit Blick auf das im Mietvertrag verbriefte Wahlrecht verweigerte das Unternehmen jedoch die Herausgabe der Aktien.
AG Köln spricht die Aktien der Erbin zu
Mit 409 EUR wollte sich die Erbin nicht zufriedengeben und erhob Klage vor dem Amtsgericht Köln. Das Gericht kam zu dem Schluss, dass das Wahlrecht der Wohnungsgesellschaft aus dem alten Mietvertrag unwirksam sei. Da im Jahr 2005 ein neuer Mietvertrag geschlossen wurde, der die Mietsicherheit und Regelungen des alten Mietvertrags beinhaltete, sei § 551 BGB anwendbar. Demnach stünden Gewinne aus der Anlage einer Mietkaution unabhängig von der gewählten Anlageform dem Mieter zu (AG Köln, 19.07.2022 Az. 203 C 199/21).
Zwar habe die Wohnungsgesellschaft die Dividenden aus den Aktien an die Mieter ausgezahlt, nicht aber die Kursgewinne. Ein Vermieter müsse den Kautionsbetrag zuzüglich der zwischenzeitlich angefallenen Zinsen und Zinseszinsen an den Mieter weiterreichen, es sei denn, es bestünden Ansprüche gegen ihn (z. B. wegen Mietrückständen oder Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen).
Wie muss eine Mietsicherheit angelegt werden?
Gesetzlich geregelt sind Mietkautionen in § 551 BGB: „Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten“. Demnach haben Mieter Anspruch auf die Erträge, tragen aber auch das Risiko eines Wertverlustes der Sicherheit bei Rückgabe.
Das Geld muss auf einem verzinsten Mietkautionskonto angelegt werden, z. B. auf einem Bausparvertrag, einem Tagesgeld-, Spar- oder Festgeldkonto. Wenn beide Parteien zustimmen, sind auch Anlageformen mit Zins-oder/und Kursrisiken möglich. Dazu gehören beispielsweise Rentenfonds, Optionsanleihen, Geldmarktfonds, Fremdwährungsanleihen, Investmentfonds oder Aktien.
Mieter können das Geld auch direkt auf einem Mietkautionskonto einzahlen. Das muss dann an die vermietende Person oder Gesellschaft verpfändet werden.
Was ist bei der Anlage der Mietkaution nicht erlaubt?
Es ist grundsätzlich nicht erlaubt, die Mietsicherheit auf ein Privatkonto einzuzahlen. Die Mittel müssen von Mietern und Vermietern immer getrennt von den eigenen Vermögenswerten angelegt werden. Wird beispielsweise über das Vermögen des Vermieters die Insolvenz eröffnet, wäre die Mietkaution andernfalls Teil der Insolvenzmasse.
Wenn Mieter sichergehen wollen, dass ihre Mietkaution ordnungsgemäß angelegt ist, können sie eine Anfrage an den Vermieter richten. Vermieter oder Verwalter der Mietsicherheit sind gesetzlich verpflichtet, diese Anfrage zu beantworten. Erfolgt keine Antwort, kann ein Mieter die Miete bis zur Höhe der Kautionssumme einbehalten. Das gilt so lange, bis ein Vermieter oder Verwalter den Nachweis der ordnungsgemäßen Hinterlegung erbracht hat.
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