Vermieterin tauscht Mietgeräte gegen gekaufte Rauchwarnmelder aus
Rauchwarnmelder (oder Rauchmelder) sind inzwischen für nahezu jeden Mieter und Eigentümer von Haus und Wohnung eine Selbstverständlichkeit. Mittlerweile gibt es in allen Bundesländern eine Rauchmelderpflicht. Der Vorteil: Die Anwohner werden durch das durchdringende Alarmsignal rechtzeitig vor Feuer und gefährlichem Rauch gewarnt.
Hin und wieder müssen die Geräte allerdings ausgetauscht werden, beispielsweise bei einem Defekt, leeren Batterien oder wegen der Rückgabe von Mietgeräten. Im vorliegenden Fall hatte die Vermieterin 2013 die Erstausstattung für ihr Mehrfamilienhaus in Halle gemietet. Sechs Jahre später kündigte sie den Mietvertrag über die Rauchwarnmelder und kaufte neue Geräte für die vermieteten Räume. Die Rauchwarnmelder wurden im Flur, Schlaf- und Wohnzimmer unter Verwendung der vorhandenen Halterungen installiert.
Mieter weigern sich, Modernisierungsmieterhöhung zu zahlen
Nach dem Austausch aller Geräte informierte die Vermieterin mit Schreiben vom 18.06.2019, dass wegen des Einbaus neuer Rauchwarngeräte eine Modernisierungsmieterhöhung ab September von 0,79 EUR pro Monat fällig würde.
Die Mieter waren nicht bereit, eine erhöhte Miete zu zahlen. Daraufhin klagte die Vermieterin auf Zahlung der entgangenen Mieterhöhung für September 2019 bis Oktober 2020 (14 x 0,79 EUR =11,06 EUR) nebst Zinsen.
Das Amtsgericht Halle entschied zugunsten der Klägerin. Diese Entscheidung bestätigte das Landgericht: Die formellen Voraussetzungen für die Mieterhöhung nach § 559b BGB seien erfüllt. Auch der rechnerische Erhöhungsbetrag sei korrekt.
BGH: Nur die Erstausstattung mit Rauchwarnmeldern gilt als Modernisierung
Die Mieter legten Revision beim Bundesgerichtshof (BGH) ein, dessen Richter den Sachverhalt neu beurteilten (24.05.2023Az. VIII ZR 213/21):
Die Klägerin habe keinen Anspruch auf den Erhöhungsbetrag von monatlich 0,79 EUR ab September 2019. Zwar könnten Vermieter nach Durchführung bestimmter Modernisierungsmaßnahmen die jährliche Miete um 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. Maßgeblich seien jedoch die zulässigen Modernisierungsmaßnahmen nach § 555b BGB, zu denen die erneute Bereitstellung von Rauchwarnmeldern in einer Wohnung nicht gehört.
Modernisierung erfordert technische Verbesserung oder bauliche Veränderung
Der BGH führte aus, dass die erstmalige Ausstattung mit Rauchwarnmeldern durch den Vermieter verschiedenen Zwecken dient:
- der Sicherheit
- einer nachhaltigen Erhöhung des Gebrauchswerts der Mietsache
- einer dauerhaften Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse
Während die Erstausstattung eine Modernisierung darstellt, trifft das für die erneute Bereitstellung gleichwertiger Rauchwarnmelder nicht zu. Eine Modernisierung läge erst dann vor, wenn mit dem Gerätewechsel eine technische Verbesserung oder sonstige Aufwertung verbunden wäre.
Im vorliegenden Fall wurden weder technische Verbesserungen noch bauliche Veränderungen vorgenommen. Der bloße Austausch von Vorrichtungen erfülle die Voraussetzungen einer Modernisierung nicht. Das gelte auch, wenn angemietete durch gekaufte Geräte ersetzt werden. Die Veränderung beziehe sich dabei nur auf das rechtliche Verhältnis zwischen dem Wohnungsvermieter und dem Vermieter der Rauchwarnmelder. Er erfolge keine Änderung hinsichtlich des technischen oder baulichen Zustands der Mietsache.
BGH weist Klage wegen Modernisierungsmieterhöhung ab
Die Richter entschieden, dass eine Modernisierungsmieterhöhung nach § 559b BGB nicht berechtigt sei. Auch wenn der Ersteinbau der Rauchwarnmelder weder zu einer Mieterhöhung noch zu zusätzlichen Betriebskosten geführt haben sollte, rechtfertige dies keine Mieterhöhung beim Austausch der Geräte. Die Klage wurde abgewiesen.
Müssen Mieter den Einbau von Rauchmeldern dulden?
Der Ersteinbau von Rauchwarnmeldern ist eine Modernisierungsmaßnahme, die der Verbesserung der Mietsache dient. Vor diesem Hintergrund sind Mieter verpflichtet, den Einbau nach § 554 Abs. 2 Satz 1 BGB zu dulden. Das betrifft auch den Einbau von Funk-Rauchwarnmeldern (BVerfG,08.12.2015 Az. 1 BvR 2921/15). Mieter müssen einen Austausch ebenfalls hinnehmen, wenn sie bereits Rauchwarnmelder angebracht haben und der Vermieter diese gegen eigene Geräte auswechseln will.
Aufgrund der geringen Arbeitszeit braucht ein Vermieter die dreimonatige Modernisierungsankündigung dabei nicht einzuhalten.
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