Mieterhöhung - das sollten Vermieter wissen

Was müssen Vermieter bei einer Mieterhöhung beachten?

Sofern keine Staffel- oder Indexmiete vereinbart und eine Mieterhöhung nicht vertraglich ausgeschlossen wurde, darf die Miete gemäß § 558 BGB auf die ortsübliche Vergleichsmiete erhöht werden. Voraussetzung ist, dass seit 15 Monaten keine Erhöhung mehr erfolgte. Unter der „ortsüblichen Vergleichsmiete“ versteht man die Miete, die in den vergangenen 4 Jahren in der Gemeinde für vergleichbare Wohnräume bezahlt wurde.

Wirksam wird eine Mieterhöhung erst, wenn der Vermieter …:

• … seine Absicht schriftlich mitteilt, d. h. per Brief, Fax oder E-Mail.
• … die Anhebung der Miete begründet. Dabei muss die konkrete Erhöhung erläutert werden, z. B. auf Grundlage des örtlichen Mietspiegels. Steht kein aktueller Mietspiegel zur Verfügung, muss der Vermieter die erhöhten Mieten von drei in Größe, Lage und Ausstattung vergleichbaren Wohnungen aufführen. Stattdessen den Mietspiegel einer Nachbargemeinde heranzuziehen, ist unzulässig.
• … die Mieterhöhung konkret beziffert. Es kann entweder die zukünftige Miete oder der Erhöhungsbetrag in Euro genannt werden. Prozentangaben sind nicht erlaubt.
• … die Zweimonatsfrist einhält, sodass die Mieterhöhung erst ab dem dritten Monat nach der Mieterhöhung greift.

Wie oft und in welchem Ausmaß darf die Miete erhöht werden?

Eine Miete darf frühestens nach 15 Monaten (12 Monate Sperrfrist + 3 Monate Überlegungsfrist) erhöht werden. Das gilt auch für Neuvermietungen. Die Erhöhung darf dabei bis zur Vergleichsmiete erfolgen; nur bei Staffel- oder Indexmieten sind auch höhere Mieten möglich. Wurde das Objekt modernisiert, dürfen bis zu 8 Prozent der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete aufgeschlagen werden (§ 559 BGB). Bei mehreren modernisierten Wohnungen sind die Kosten auf alle betroffenen Mieter zu verteilen.

Der Vermieter muss über die Erhöhung drei Monate vor Beginn der Arbeiten schriftlich (per Brief, Fax oder E-Mail) informieren.

In diesem Schreiben müssen folgende Angaben enthalten sein:

• Beginn und Dauer der Modernisierung
• Art und Umfang der Arbeiten
• Höhe und voraussichtlicher Beginn der Mieterhöhung
• Voraussichtliche Betriebskosten
• Widerrufsrecht

Wichtig: Die Erhöhung wird erst dann wirksam, wenn die Modernisierung abgeschlossen ist und die Mieter nochmals angeschrieben wurden. Die Mieterhöhung wird zu Beginn des dritten Monats nach Erhalt dieses Schreibens wirksam. Die Wirksamkeit der Mieterhöhung verschiebt sich um 6 Monate, sofern die Arbeiten nicht ordnungsgemäß angekündigt wurden. Auch wenn die tatsächliche Mieterhöhung um mehr als 10 % höher ist als der angekündigte Betrag, verlängert sich die Frist.

Vorsicht Kappungsgrenze!

Wichtig ist die Einhaltung der sogenannten Kappungsgrenze als maximale Grenze für Mieterhöhungen. Demnach darf ein Vermieter die Miete innerhalb von drei Jahren höchstens um 20 Prozent erhöhen. Daran ändert auch ein steigender Mietspiegel nichts.

Ausnahme: In Gemeinden oder Städten mit angespanntem Wohnungsmarkt kann die Kappungsgrenze auf 15 Prozent gesenkt werden. Daher sollten Vermieter diese vor einer schriftlichen Mieterhöhung prüfen.

Komplexer ist die Kappungsgrenze bei einer Modernisierung:

• Die Miete darf innerhalb von sechs Jahren um max. 2 EUR/m² Wohnfläche erhöht werden, wenn die Monatsmiete bisher weniger als 7 EUR/m² betrug.
• War die bisherige Monatsmiete höher, darf sie innerhalb von sechs Jahren um 3 EUR/m² erhöht werden.

Wie läuft die Erhöhung einer Staffel- oder Indexmiete ab?

Bei diesen Mietverträgen gilt die ortsübliche Vergleichsmiete nicht als Maßstab. Selbst wenn eine Vergleichsmiete über das Niveau der Staffel- oder Indexmiete ansteigt, ist eine Mieterhöhung ausgeschlossen.

Staffelmiete

Die Staffelmiete bietet größere Planungssicherheit, da bereits bei Abschluss des Mietvertrages konkrete Erhöhungen mit Termin und Betrag festgelegt werden. Jede Mieterhöhung tritt entsprechend der vertraglichen Vereinbarung automatisch in Kraft; ihre sonst übliche Ankündigung entfällt. Die Angaben im Mietvertrag müssen jedoch in Euro erfolgen, eine prozentuale Nennung ist nicht zulässig.

Grundsätzlich darf eine Staffelmiete höher ausfallen als die übliche Vergleichsmiete. Zudem gibt es keine Kappungsgrenze.

Indexmiete

Die Indexmieten richten sich nach dem Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamtes. Damit hat ein Vermieter das Recht, die Miete parallel zu den steigenden Lebenshaltungskosten zu erhöhen (§ 557 b BGB). Allerdings muss im Mietvertrag festgehalten sein, ab welchem Prozentsatz eine Erhöhung zulässig ist. Im Gegenzug dürfen keine Mieterhöhungen aus anderen Gründen vorgenommen werden, es sei denn aufgrund von Maßnahmen, die der Vermieter nicht zu vertreten hat (z. B. gesetzliche Auflagen).

Fällig wird eine erhöhte Indexmiete bei Wohnraummietverträgen zum übernächsten Monat; bei Gewerbemietverträgen können kürzere Fristen gelten. Nach Vertragsabschluss und nach jeder Erhöhung muss die Indexmiete mindestens ein Jahr lang bestehen bleiben.

Mieterhöhungen bei steigenden Nebenkosten?

Bei gestiegenen Nebenkosten wie Wasser, Müllabfuhr oder Kanalgebühren können Vermieter im Jahr nach der Abrechnung, aus der die erhöhten Kosten ersichtlich sind, eine höhere Nebenkostenvorauszahlung verlangen (§ 556 Abs. 1 BGB). Eine Mieterhöhung ist jedoch nicht zulässig.

Oft wird stattdessen eine Betriebskostenpauschale vereinbart, bei der ein Mieter einen festgelegten monatlichen Betrag ohne jährliche Abrechnung bezahlt. Eine solche Pauschale können Vermieter nur anpassen, wenn diese Möglichkeit im Mietvertrag vereinbart wurde.