Mieterin ließ ihre Fenster über den Winter geöffnet
Lüften ist für Haus- und Grundbesitzer ebenso wie für Mieter ein schwieriges Thema. Während manche Bewohner die Fenster geschlossen halten, um Heizkosten zu sparen, lassen andere sie auch bei Minustemperaturen und hoher Feuchtigkeit dauerhaft geöffnet. Dadurch können Frostschäden an Heiz- und Wasserleitungen entstehen, die wiederum zu Folgeschäden im Gebäude führen.
Einen Wasserschaden hatte auch eine Mieterin, die im Winter ihre Fenster in Küche und Bad kippte, um in den durch Öfen beheizten Räumen für ausreichende Lüftung zu sorgen. Obwohl sich in ihrem Mietvertrag eine wirksame Klausel befand, die sie verpflichtete, „die Wohnräume frostfrei zu halten und für ihre Beheizung zu sorgen“, stellte sie zusätzlich die Heizung ab. Daraufhin verließ die Rechtsanwältin ihre Wohnung für mehrere Monate, da sie sich überwiegend im Ausland aufhielt.
Die Mieterin hatte niemanden mit dem Schließen und Öffnen der Fenster bzw. mit der Kontrolle der Wohnräume beauftragt. Während ihrer Abwesenheit trat in der Küche ein Wasserschaden ein. Der Vermieter kündigte das Mietverhältnis daraufhin fristgerecht, wogegen sie klagte.
LAG Berlin: Ordentliche Kündigung bei Feuchtigkeitsschäden zulässig
Dauerhaft geöffnete Fenster in Räumen mit wasserführenden Leitungen stellen ein erhebliches Gefahrenpotential und somit eine Pflichtverletzung des Mieters dar. Aus diesem Grund entschied das Landgericht (LAG) Berlin in zweiter Instanz, dass Mieter, die im Winter verreisen und ihre Fenster auflassen, für den durch Feuchtigkeit entstandenen Schaden haften (22.1.2014, Az. 65 S 268/13). Nach Auffassung der Richter stellt die Nichteinhaltung der Klausel eine erhebliche Verletzung des Mietvertrages dar.
Mit der Anmietung erkennen die Mieter auch die damit verbundenen Sorgfaltspflichten an. Sie müssten dafür Sorge tragen, dass der Zustand ihrer Wohnräume bei längerer Abwesenheit von Dritten überprüft wird. Schäden, die während der Abwesenheit entstehen, müsse der Mieter übernehmen. Das hatte auch das OLG Oldenburg in einem Fall entschieden, in dem ein Mieter während des Urlaubs den Wasserzulauf seiner Waschmaschine nicht zugedreht hatte und Wasser ausgelaufen war (18.10.1995, Az. 2 U 135/95).
Im vorliegenden Fall der Rechtsanwältin entschieden die Richter zudem, dass der Vermieter das Mietverhältnis nach § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB ordentlich kündigen dürfe. Dabei sei es irrelevant, ob der eingetretene Schaden tatsächlich auf eingefrorene Wasserleitungen zurückzuführen sei.
Die Revision vor dem Bundesgerichtshof ließen die Richter des LAG Berlin nicht zu.
Mieter müssen eine längere Abwesenheit ankündigen
Die Obhutspflicht für die angemieteten Räume beinhaltet auch die Information des Vermieters bei längerer Abwesenheit. Nur so wird er in die Lage versetzt, sich in Notfällen schnell Zutritt zu verschaffen und bei Schäden zu reagieren. Versäumt der Mieter die Ankündigung, muss er nach Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) mit Schadensersatzforderungen rechnen und ggf. für Schäden aufkommen (BGH, 20. 10 1971, Az. VIII ZR 164/70).
Ein Vermieter kann richtiges Heizverhalten verlangen
Wer richtig lüftet und heizt, verhindert nicht nur das Einfrieren der Leitungen, sondern auch, dass sich Luftfeuchtigkeit in den Raumecken und an Außenwänden niederschlägt. Fehlerhafte Lüftung und niedrige Raumtemperaturen sind einige der Ursachen für Schimmelbildung, die sich oft unentdeckt gesundheitsschädlich auswirkt.
Wichtig ist, dass die Wohnung nicht auskühlt und in ihr ein ausreichender Luftaustausch stattfindet, optimalerweise durch einen Wechsel zwischen kurzem Stoßlüften und Heizphasen. Dabei ist für Mieter eine Durchschnittstemperatur von 18 Grad relevant, während Vermieter verpflichtet sind, höhere Heiztemperaturen zu ermöglichen (AG Siegburg, 30.06.2011, Az. 112 C68/10).
Erkennt ein Vermieter, dass der Mieter sein Lüftungs- und Heizverhalten ändern muss, sollte er schriftlich darauf hinweisen. Tut er das nicht, kann der Mieter bei entstandenen Schäden u. U. eine Mietminderung fordern (BGH, 11.07.2012, Az. VIII ZR 138/11).
Tipp: Im Urlaub oder bei beruflicher Abwesenheit hilft Ihnen ein Nachbar sicher gerne, da in dieser Zeit ohnehin der Briefkasten geleert werden sollte.
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