Wohnungsrückgabe: Was ist ein negatives Schuldanerkenntnis?

Vermieter behält nach Auszug Teil der Mietkaution ein

Ein Vermieter hatte vom 01.03. bis 30.11.2003 ein Haus vermietet. Beim Auszug der Mieter wurde ein Rückgabeprotokoll erstellt. Darin bestätigten beide Parteien, dass keine Schäden vorhanden seien. Dennoch behielt der Vermieter einen Teil der Mietkaution in Höhe von 400 EUR ein. Dieser Betrag stünde ihm zur Beseitigung angeblicher Tapezierschäden zu. Auch die zugesagte Erstattung der Auslagen über 100 EUR für die von den Mietern angeschafften Sockelleisten blieb er schuldig.

Der Vermieter argumentierte, dass die Schäden, die durch unsachgemäßes Tapezieren verursacht worden seien, zum Zeitpunkt der Rückgabe nicht erkennbar waren. Diese habe er erst gesehen, als die Tapeten entfernt wurden. Die Kosten für die Sockelleisten habe er nicht erstattet, weil noch Restarbeiten durch die ehemaligen Mieter zu erledigen seien. Sein Schadensersatzanspruch betrage insgesamt 500 EUR. Diesen habe er mit den Forderungen der Mieter von ebenfalls 500 EUR verrechnet.

Die ehemaligen Mieter erhoben daraufhin Klage.

BGH: Schäden müssen im Übergabeprotokoll dokumentiert sein

Der Bundesgerichtshof hatte bereits 1983 festgelegt, dass der Zweck eines Wohnungsrückgabeprotokolls in der beweissichernden Dokumentation der Schäden einer Mietsache bestehe. Mieter könnten nur für die protokollierten Schäden verantwortlich gemacht werden. Im Ausnahmefall, beispielsweise im gewerblichen Bereich, sei zur Schadensbeurteilung zwar häufig die Einschätzung eines Sachverständigen erforderlich. Diese Regel sei jedoch nicht auf Wohnräume übertragbar. Hier trage der Vermieter das Risiko eines unentdeckten Schadens.

AG Pforzheim: Negatives Schuldanerkenntnis schließt Schadensersatz aus

Im vorliegenden Fall verwiesen die Richter auf die Ausführungen des BGH. Im Übrigen sei ein Vermieter nicht verpflichtet, ein Wohnungsrückgabeprotokoll zu unterschreiben. Wenn er sich dazu entscheide, ohne Schäden aufzuführen, sei dies ein sogenanntes „negatives Schuldanerkenntnis“ (§ 397 Abs. 2 BGB). Der Vermieter habe damit anerkannt, dass ein Schuldverhältnis nicht bestehe.

Im vorliegenden Protokoll war vom Vermieter bestätigt worden, dass keine Mängel bestünden. Die Mietsache sei vertragsgemäß übergeben worden. Weitergehende Rechte könne er nicht mehr geltend machen. Das beträfe auch die ausstehenden Arbeiten an den Sockelleisten. Da diese ebenfalls nicht protokolliert wurden, bestünde auch hierauf kein Anspruch, stellten die Richter des AG Pforzheim fest.

Das Gericht entschied, dass die ehemaligen Mieter einen Kautionsrückzahlungsanspruch von insgesamt 400 EUR zuzüglich 100 EUR an Auslagen hatten. Darüber hinaus habe der Beklagte die Rechtsanwaltskosten über 66,57 EUR zu erstatten (26.07.2004 Az. 6 C 105/04).

AG Leonberg verweist auch bei Schimmelbildung auf negatives Schuldanerkenntnis

In einem weiteren Fall, den das AG Leonberg (03.02.2015, Az. 4C 469/14) zu entscheiden hatte, machte der Vermieter im Nachhinein Schimmelbildung geltend. Bei der Wohnungsrückgabe hatten beide Parteien bestätigt, dass sich die Wohnung in mängelfreiem Zustand befand und sämtliche Schlüssel zurückgegeben wurden. Dennoch verweigerte der Vermieter die Freigabe der Kaution mit der Begründung, er habe im Nachhinein Schimmel und weitere Schäden festgestellt. Die Mietsicherheit reiche für deren Beseitigungskosten nicht aus, daher käme es zu keiner Auszahlung.

Da keinerlei Schäden protokolliert worden waren, klagte der Mieter auf Rückzahlung der Mietsicherheit. Die Richter des AG Leonberg gaben der Klage statt, schließlich sei der vertragsgemäße Zustand der Wohnung im Rückgabeprotokoll bestätigt worden. Damit bestünde ein negatives Schuldanerkenntnis des Vermieters. Folglich könne er keine Kosten zur Mängelbeseitigung mehr fordern. Das gelte auch für sonstige Forderungen bezüglich der Mietwohnung, beispielsweise für Schönheitsreparaturen.

Wohnungsrückgabe – das ist für Mieter und Vermieter wichtig

Wenn das Mietverhältnis beendet ist, ist die Mietsache zu räumen und an den Vermietenden zu übergeben (§ 546 BGB). Dieser Vorgang wird als „Wohnungsrückgabe“ bezeichnet, während zu Beginn des Mietverhältnisses von der „Wohnungsübergabe“ die Rede ist.

Für den Prozess der Rückgabe ist es Aufgabe des Mieters, rechtzeitig mit den Beteiligten einen Termin zu vereinbaren. Der Termin findet unter Beisein des Vermieters oder dessen Hausverwaltung üblicherweise in den vermieteten Räumen statt. Dabei gibt der Mieter auch alle ausgehändigten Schlüssel zurück.

Häufig wird ein gemeinsames Wohnungsrückgabeprotokoll erstellt, das allerdings freiwillig und nicht verpflichtend ist. Niemand muss die monierten Schäden per Unterschrift anerkennen. Auch zur Beantwortung von Fragen zu einem womöglich nicht vertragsgemäßen Zustand der Räume besteht keine Verpflichtung.

Will ein Vermieter Schäden geltend machen, ist er darlegungs-und beweispflichtig. Es ist daher ratsam, mit einem möglichst neutralen Zeugen an dem Termin teilzunehmen und den Zustand der gemieteten Räume mittels Fotos zu dokumentieren.