Untervermietung erfordert Zustimmung des Vermieters
Wenn Mieter aus beruflichen oder privaten Gründen umziehen, ohne die bisherige Wohnung aufzugeben, wird die Erstwohnung häufig zur Zweitwohnung. Um die finanzielle Belastung zu verringern und die Sicherheit der oft ungenutzten Wohnräume zu erhöhen, bietet sich deren Untervermietung an. Der Eigentümer der Immobilie muss dem Vorhaben allerdings zustimmen.
Auf die Erlaubnis des Vermieters kann nur dann verzichtet werden, wenn in den Räumen am Wochenende oder während der Urlaubszeit (max. 8 Wochen) Verwandte oder Freunde wohnen. Wird dafür keine finanzielle Gegenleistung vereinbart, handelt es sich um einen Besuch. Dieser ist von den Regelungen des Mietvertrags gedeckt. Erhalten Mieter jedoch Geld für die Nutzung oder werden die Wohnungen der Beteiligten vorübergehend getauscht, handelt es sich um eine Untervermietung. Diese ist ohne Erlaubnis des Vermieters unzulässig und zudem auf einen Teil des Wohnraums begrenzt (§§ 540, 553 BGB).
Wichtig: Wenn ein Mieter die Erlaubnis des Eigentümers nicht einholt oder dessen Verbot zur Untervermietung ignoriert, verletzt er seine vertraglichen Pflichten. Dann besteht das Risiko der Kündigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter.
Mieter klagt Erlaubnis zur Untervermietung ein
Die Sichtweisen von Mietern und Vermietern hinsichtlich einer Untervermietung können erheblich voneinander abweichen, das zeigte eine Klage, über die der Bundesgerichtshof (BGH) zu entscheiden hatte. Geklagt hatte ein Mieter, der seine 3-Zimmer-Wohnung in Berlin seit 2014 bewohnt und zwischenzeitlich mit seiner Familie an den Stadtrand umgezogen ist. Als Geschäftsführer einer Spedition mit häufigen Auslandsreisen möchte er die Wohnung jedoch weiterhin für berufliche Zwecke nutzen. Einige ungenutzte Räume sollen dauerhaft untervermietet werden.
Der Untervermietung von zwei Zimmern stimmte die Vermieterin bis Juni 2020 zu. Die Erlaubnis zur unbefristeten Untervermietung an namentlich benannte Personen erteilte sie nicht. Das wollte der Mieter nicht hinnehmen und reichte Klage gem. § 553 Abs. 1 BGB „Gestattung der Gebrauchsüberlassung an Dritte“ ein.
Während der Kläger vor dem Amtsgericht Erfolg hatte, lehnte das von der Vermieterin angerufene Landgericht das Ansinnen des Mieters ab. Die Richter vertraten die Auffassung, dass es dem Mieter lediglich um die Mieteinnahmen zur Reduzierung seiner Kosten für den Zweitwohnsitz ginge. Der Bestandsschutz nach § 553 BGB diene jedoch nur dem Erhalt des Mietverhältnisses am Hauptwohnsitz.
Berechtigtes Interesse des Mieters vor Vermieterinteresse
Der Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe teilte diese Auffassung nicht und hob das Urteil des Landgerichts auf. Es müssten stets die individuellen Umstände geprüft werden, um zu klären, ob der Antrag eines Mieters auf Untervermietung nachvollziehbar sei. In unserer modernen Gesellschaft mit einem hohen Bedarf an Mobilität und häufig doppelter Haushaltsführung, sei ein weniger enges Verständnis für ein berechtigtes Interesse erforderlich. Auch der Wunsch, durch Mieteinnahmen die laufenden Kosten der Zweitwohnung auszugleichen, sei ein berechtigtes Interesse (BGH, Urteil v. 27.9.2023, VIII ZR 88/22):
„Als berechtigt ist dabei nach der ständigen Rechtsprechung des Senats jedes Interesse des Mieters von nicht ganz unerheblichem Gewicht anzusehen, das mit der geltenden Rechts- und Sozialordnung in Einklang steht“
Die Immobilie müsse nicht als Hauptwohnsitz dienen, um Wohnräume unterzuvermieten. Es bestehe keine vertragliche Verpflichtung des Mieters, seinen Lebensmittelpunkt in das gemietete Objekt zu verlegen.
Keine besonderen Anforderungen an die Raumnutzung
Die Richter stellten fest, dass ein Mieter die Genehmigung zur Untervermietung vom Eigentümer verlangen kann, sofern nachvollziehbare Gründe vorliegen. Allerdings sei lediglich die Überlassung eines Teils des Wohnraums an Dritte zulässig. Der Gesetzgeber stelle in § 553 BGB zwar keine besonderen Anforderungen an die verbleibende Nutzung, jedoch dürfe der Mieter die Wohnung nicht vollständig an Untermieter abgeben. Es reiche bereits aus, wenn der Mieter ein Zimmer einer größeren Wohnung weiterhin nutzt, beispielsweise für gelegentliche Übernachtungen oder als Abstellraum für Einrichtungsgegenstände.
Verweigerungsrechte des Eigentümers
Die Richter des BGH stärken mit dem Urteil die Interessen der Mieter. Dennoch bleibt dem Eigentümer in bestimmten Konstellationen ein Verweigerungsrecht. Die Interessen des Vermieters sind immer dann vorrangig, wenn die beabsichtigte Untervermietung für ihn unzumutbar wäre. Er darf die Zustimmung beispielsweise bei einer möglichen Überbelegung der vermieteten Wohnräume oder wegen eines wichtigen Grundes in der Person des Untermieters verweigern. Darüber hinaus können weitere Gründe zur Unzumutbarkeit führen.
Zudem darf u. U. die Erlaubnis zur Untermiete von einer Mieterhöhung abhängig gemacht werden (§ 549 Abs. 2 Satz 2 BGB aF). Stimmt der Mieter einer Anhebung der Miete nicht zu oder bleiben die Mietzahlungen aus, kann der Eigentümer die Zustimmung zur Untermiete verweigern bzw. widerrufen. Ein Widerruf der Erlaubnis ist auch zulässig, wenn es durch die Untermieter zu Lärmbelästigung oder sonstigen erheblichen Störungen im Hauskommt.
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